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海通姜超:房地产到底是新周期还是新杠杆?

2017年09月10日 13:59 来源于 财新网
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只有地产泡沫消灭以后,大家不靠投机致富而是靠工作努力致富,才会有真正的新周期

  文|姜超 顾潇啸

  上周美日股市下跌,欧股反弹,韩、印、港等新兴市场股市普遍下跌,黄金和石油上涨,金属价格普跌,国内股平债涨。

  最近在外路演,大家最喜欢问我的问题就是“你如何看待新周期”以及“你如何看待房地产”?

  对新周期的憧憬来自于经济反弹和股市上涨,自16年1季度GDP增速在6.7%见底以来,目前已经连续1年半企稳回升,似乎持续下滑了7年的中国经济增速有了L型见底的希望,与此同时,得益于供给侧改革改善上游行业盈利,中国股市创下16年1月以来的新高,是不是只要坚持收缩供给,未来就是康庄大道?

  经济学研究的最基本问题是供需关系,其影响体现为数量和价格的变化,而在宏观上代表产出数量的指标是GDP,而代表价格的指标是通胀。从理论上说,如果需求不变,那么供给收缩会降低均衡时的数量,但会提高价格,也就是体现为GDP下降、同时通胀上升,而这是典型的“滞胀”。但是我们观察中国经济过去一年多的表现,体现出的是“量价齐升”,一方面商品价格大幅上涨,另一方面GDP增速回升,钢铁、发电、有色金属的主要工业品产量创新高,这说明供给并没有真正收缩,经济回升的根本动力还是需求的扩张,问题是需求从哪里来,是不是新需求?

  我们总结过去10年中国经济的驱动力,发现最根本的动力来自于房地产,房地产销售是最重要的领先指标,而房地产投资是与工业增加值增速长期最吻合的指标。而我们在年初判断中国经济见顶、房价见顶,其实是基于对房地产市场长期见顶的判断,因为无论从人口老龄化、房产在居民财富中的极高比值,房价的全球比较等常识来观察,中国的房地产市场已经极度泡沫化,加上政府对房贷的收紧,地产市场即便不在顶部也离顶部不远。

  但是在中国,常识就是用来被打破的,今年上半年的中国地产销量又创出历史新高,三四五线城市接力一二线房价大幅上涨,这不可思议的一幕是如何发生的?

  过去一个月我到香港路演,大家给我讲了香港房地产市场的神奇故事。今年在港铁南昌站,距离中环三站地,新房每尺楼价高达两万五千港币,大约相当于每平米25万港币,但是在离中环两站地的奥运站,二手房价每尺也只有壹万五千港币,两者相差60%。为什么新房贵那么多大家还抢着买?一方面新房有契税等优惠,但更重要的原因是香港新推的土地大都被大陆房产商高价拍走了,而香港地产商对高地价比较谨慎,手里面积累了大量的现金没地方花,就给大家买新房提供融资,因此买新房只需要提供一成首付甚至零首付,而二手房受政府严格监管需要提供五成首付,所以香港的高房价其实是杠杆下的蛋,而零首付以前只在97年出现过。

  而回到中国的房地产市场,14年的居民的新增中长期贷款只有2.2万亿,15年升至3万亿,16年激增至5.7万亿,再加上8千亿公积金贷款,16年居民与地产有关的贷款达到6.5万亿,几乎一半的地产销售都靠贷款,而当年中国的GDP也就在70万亿出头。

  我们以为,经过16年的狂飙之后,加上政府对房贷监管的全面趋严,17年房贷会出现明显回落,地产市场也会大幅下滑。但是没有想到的是,我们的金融体系善于创造奇迹,17年前七个月,居民房贷基本上停止了增长,但是居民短期贷款飙升至1.06万亿,同比激增7500亿。前七个月居民商业贷款总量达到4.3万亿,同比上升27%,而这应该是地产市场依旧繁荣的根本原因,居民还在疯狂加杠杆。

  

资料来源:海通证券研究所
资料来源:海通证券研究所

  通常,居民的短期贷款主要是汽车贷款,然而今年前七个月的国内汽车销量没有增长,这说明激增的居民短贷很可能流入了地产市场。通常居民消费贷会记入个人的征信记录,但是很多银行发明了以信用卡为基础的信用贷,最高额度可以达到30万,不用任何抵押,只要求稳定收入,而且可以先息后本,这样在央行征信中不显示贷款余额,只显示每月流水,而且由于最初显示的是利息支出,所以可以将个人收入大幅放大,同时申请几家的信用贷就可以凑齐购房首付。

  最近胡润财富报告公布中国大陆拥有千万资产的高净值家庭达到147万户,其中比例最高的北京每83人中就有一个人拥有千万资产。而统计局公布16年北京人均GDP11.4万元,人均可支配收入5.2万元,即便假定普通一家三口都赚钱,不吃不喝一年赚16万,也要工作50年才能达到1000万。而在过去两三年,由于房价普遍翻了一番,只要胆子大敢于向银行贷款,基本上一辈子的收入都赚出来了。马克思说为了50%的利润资本就会铤而走险,而这几年房地产市场的利润哪止50%?

  09年的4万亿给中国企业部门加了杠杆,在回光返照两年以后,中国的企业部门用了6年时间慢慢还债。15年中国居民在股市上融资融券加了2万多亿的杠杆,在短期牛市以后就急转直下,靠着政府巨资入场才慢慢止跌。而这三年中国的居民部门加了20万亿的杠杆,居民部门的总负债已经达到42万亿,居民负债占居民收入的比重超过90%,问题是居民部门还能借多少钱,加多少杠杆?

  我们在香港的时候,人生第一次遇到10级台风,但是当天中国的企业还在照常开业绩发布会,中国的研究员还在开会。中国人的勤奋举世无双,但是如果大家的聪明才智都用来投机上,用在地产泡沫上,只会在错误的方向上越错越远。中国不缺优秀的企业,阿里、腾讯、华为都是各自领域的世界级企业,但如果在阿里、腾讯和华为工作都比不过炒房的,那对中国企业的发展是有利还是伤害?

  房子是用来住的,不是用来炒的!我们看到,监管部门已经开始动手严查信用贷、尤其房抵贷,而央行收紧货币政策以后,房贷利率已经突破5%,那么靠杠杆起来的地产泡沫还能维持多久?

  如果新周期还是建立在杠杆之上,那到底是新周期还是新杠杆?

  只有潮水退去,才知道谁在裸泳。我相信常识,只有地产泡沫消灭以后,大家不靠投机致富而是靠工作努力致富,才会有真正的新周期。

  

责任编辑:蒋飞 | 版面编辑:朱琳娜
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